A moradia do zelador no próprio prédio é uma das práticas mais antigas da administração condominial em São Paulo. Também é uma das que geram mais passivo trabalhista quando ninguém olha para o contrato.
O ponto central é este: a moradia funcional pode ou não integrar o salário, e o que define isso não é o que está escrito no contrato, mas a finalidade do benefício. Se o imóvel é fornecido para que o trabalho possa ser executado, não tem natureza salarial. Se é fornecido como contrapartida pelo trabalho, é salário in natura — e repercute em férias, décimo terceiro, FGTS e rescisão.
Essa distinção parece técnica, mas tem efeito direto no caixa do condomínio. Um reconhecimento de natureza salarial anos depois significa recalcular todas as verbas do período. Este artigo mostra onde está cada risco e como a decisão de manter ou não a moradia funcional muda com a terceirização.
Neste artigo você vai ver
- Por que a moradia do zelador se tornou padrão nos prédios residenciais
- Quando o imóvel é salário in natura e quando não é
- O risco de jornada e sobreaviso que mora junto com o funcionário
- O que acontece com o imóvel quando o contrato de trabalho termina
- Como a terceirização do posto muda a equação
De onde vem a prática da moradia funcional
A figura do zelador residente nasceu de uma necessidade operacional simples: o prédio precisava de alguém disponível fora do horário comercial, e a cidade não oferecia transporte que permitisse chamar essa pessoa de madrugada.
A legislação acompanhou esse arranjo desde cedo. A Lei 2.757/1956 tratou especificamente da situação dos empregados em prédios de apartamentos residenciais — porteiros, zeladores, faxineiros e serventes — reconhecendo a especificidade dessa relação de trabalho.
O que mudou foi o entorno. Hoje o prédio tem portaria remota, controle de acesso digital e fornecedores com acionamento em plantão. A moradia continua existindo por inércia, muitas vezes sem que ninguém tenha recalculado o que ela custa em risco. Entender o que faz o zelador hoje, de fato, é o primeiro passo para decidir se a residência ainda se justifica.
Salário in natura: a linha que define o passivo
A regra que organiza o tema é jurisprudencial e consolidada. A Súmula 367 do TST estabelece que a habitação, a energia elétrica e o veículo fornecidos pelo empregador ao empregado, quando indispensáveis para a realização do trabalho, não têm natureza salarial.
A palavra decisiva é indispensável. Se a função exige que o profissional esteja no local — e o condomínio consegue demonstrar isso —, o imóvel é instrumento de trabalho. Se a moradia é uma vantagem concedida porque o empregado trabalha ali, mas sem necessidade operacional, a utilidade entra na remuneração.
Quando a moradia é reconhecida como salário-utilidade, a CLT, no artigo 458, § 3º, estabelece que habitação e alimentação devem atender aos fins a que se destinam e não podem exceder, respectivamente, 25% e 20% do salário contratual. Esses percentuais passam a compor a base de cálculo das demais verbas.
Na prática, o condomínio precisa de três coisas para sustentar a tese de que não há natureza salarial: descrição de função que justifique a presença no local, registro de que a moradia foi concedida em razão do serviço e não como benefício, e consistência entre o que está escrito e o que acontece no dia a dia.
O que fragiliza a defesa do condomínio
Três situações comuns derrubam o argumento da indispensabilidade. A primeira é o zelador que mora no prédio mas cumpre jornada comercial fechada, sem qualquer atendimento noturno — se não há disponibilidade fora do horário, a moradia não é instrumento de trabalho.
A segunda é o imóvel ocupado por familiares que não têm vínculo com o condomínio, o que caracteriza benefício. A terceira é a ausência de qualquer documento sobre a cessão: sem instrumento escrito, a interpretação tende a seguir o que a prática mostra, não o que a administração afirma.
O risco que ninguém calcula: jornada e sobreaviso
Esse é o ponto que costuma custar mais caro que a discussão salarial, e por um motivo simples: morar no local de trabalho embaralha a fronteira entre estar em casa e estar à disposição.
A CLT, no artigo 244, § 2º, define o sobreaviso como a situação do empregado que permanece em sua própria casa aguardando, a qualquer momento, o chamado para o serviço, com as horas contadas à razão de um terço do salário normal. O dispositivo nasceu para ferroviários, mas é aplicado por analogia a outras funções com regime de espera.
A Súmula 428 do TST complementa o quadro ao tratar do uso de instrumentos telemáticos: o simples porte de celular não caracteriza sobreaviso, mas o regime de plantão ou equivalente, com o empregado submetido a controle patronal, sim.
Para o condomínio com zelador residente, a consequência é direta. Se o morador liga para o zelador às duas da manhã e ele atende, há prestação de serviço. Se isso acontece com regularidade e sem registro, forma-se um histórico de horas não pagas que ninguém está medindo.
A contramedida é operacional, não jurídica. Defina quem atende fora do horário — e se a resposta for o zelador, estabeleça escala formal, registre os acionamentos e remunere conforme o regime aplicável. Se a resposta for ninguém, informe os moradores e passe o acionamento noturno para plantão de fornecedor.
Rescisão: o imóvel não sai junto com o contrato
O fim do vínculo abre um problema que o condomínio raramente planeja. A desocupação do imóvel não é automática, e a disputa pode se estender por meses.
O ponto crítico é que a ocupação vinculada ao trabalho exige instrumento próprio, com prazo de desocupação definido para a hipótese de término do contrato. Sem essa previsão escrita, o condomínio entra numa discussão possessória em paralelo à discussão trabalhista — duas frentes ao mesmo tempo, com o posto de zeladoria vago e o apartamento indisponível.
Há ainda o efeito sobre o próprio processo. Rescisão com imóvel ocupado tende a virar negociação, e negociação sob pressão de desocupação costuma terminar em acordo mais caro que o cálculo original da rescisão.
Por isso a decisão sobre moradia funcional deveria ser tomada no momento da contratação, com instrumento escrito, e não herdada de uma gestão anterior. A comparação entre manter o posto próprio ou terceirizá-lo, detalhada em zelador CLT ou terceirizado, costuma mudar de resultado quando a moradia entra na conta.
Como a terceirização muda a equação
Num posto terceirizado de zeladoria, a moradia funcional normalmente deixa de existir — e com ela saem três riscos de uma vez: a discussão sobre natureza salarial, a controvérsia sobre sobreaviso e o problema de desocupação na rescisão.
O que substitui a disponibilidade do residente é a estrutura do fornecedor: cobertura de escala definida em contrato, plantão de acionamento e reposição de profissional. No nosso caso, a Equipe Reserva de Emergência repõe o posto em até 24 horas em caso de falta ou afastamento, sem que o prédio fique desfalcado e sem custo extra de hora extra para outro funcionário.
A base legal é a Lei 6.019/1974, nos artigos 4º-A e 5º-A, com as alterações da Lei 13.429/2017 e da Lei 13.467/2017, confirmada pelo STF na ADPF 324 e no RE 958.252, Tema 725, de agosto de 2018. A terceirização é lícita para qualquer atividade, inclusive a principal.
O que não desaparece é a responsabilidade do condomínio como tomador. A Súmula 331 do TST, nos itens IV e V, mantém a responsabilidade subsidiária quando há culpa in vigilando, ou seja, quando o tomador não fiscaliza o cumprimento das obrigações trabalhistas do fornecedor. Fiscalizar, aqui, significa receber e conferir a documentação todo mês.
Vale lembrar também o artigo 31 da Lei 8.212/1991, que determina a retenção de 11% sobre o valor da nota fiscal em cessão de mão de obra. É um item que precisa estar previsto no contrato e na rotina financeira do condomínio.
Para o síndico que ainda está decidindo entre os dois modelos, a comparação de custos e riscos em funcionário próprio ou terceirizado no condomínio ajuda a estruturar a apresentação em assembleia.
Perguntas frequentes
O condomínio pode descontar o aluguel do salário do zelador?
Desconto de moradia só é admissível dentro do regime de salário-utilidade, respeitado o limite do artigo 458, § 3º, da CLT, e com previsão contratual expressa. Descontar valor de mercado do imóvel como se fosse locação comum, em cima do salário, é prática que tende a ser desconstituída.
Se o zelador mora no prédio, ele está sempre à disposição?
Não automaticamente, mas o risco existe e precisa ser administrado. O que define a obrigação de pagar é a submissão a controle e a efetiva espera por chamado, nos termos do artigo 244, § 2º, da CLT, e da Súmula 428 do TST. Sem escala escrita e sem registro de acionamento, o condomínio fica sem prova a favor.
Dá para encerrar a moradia funcional de um zelador que já mora no prédio?
É uma alteração contratual e precisa ser tratada como tal, com cuidado quanto à supressão de condição mais benéfica. Na prática, costuma exigir negociação individual, instrumento escrito e prazo de transição. É assunto para o advogado do condomínio, não para decisão unilateral de assembleia.
Quem responde se o imóvel do zelador tiver problema estrutural?
O condomínio, como proprietário. A manutenção da unidade cedida continua sendo obrigação de quem cede o imóvel, e o descumprimento pode somar-se à discussão trabalhista como indenização por condição inadequada de moradia.
Sobre a Cavi Limpeza
A Cavi Limpeza e Serviços atua desde julho de 2020 em São Paulo Capital, com mais de 20 contratos ativos e operação exclusivamente B2B. Somos uma Empresa de Limpeza especializada em contratos fixos de limpeza, conservação e zeladoria para condomínios e edifícios comerciais.
Trabalhamos com escopo fechado e ajuste anual único em janeiro, data-base da categoria, para que o síndico apresente o orçamento sem surpresa no meio do exercício. A documentação trabalhista do posto é entregue todo mês, o que sustenta a fiscalização exigida pela Súmula 331 do TST.
Atendemos também limpeza de condomínio em São Paulo e terceirização de serviços no mesmo contrato, quando o prédio prefere fornecedor único com escopos separados.
Pronto para tirar a moradia funcional do seu passivo?
Se o seu condomínio tem zelador residente e nenhum instrumento escrito sobre a cessão do imóvel, esse é o risco mais barato de resolver agora e o mais caro de resolver depois. Avaliamos o posto, a escala real de atendimento e montamos a estrutura de cobertura sem moradia.
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